L'Alternative Crédible

idée forte n°3

Une politique massive et cohérente du logement ayant pour but assumé de faire baisser les prix des logements aussi bien à l'achat qu'à la location. Cela demande de faire le choix risqué sur le plan politique de sacrifier la valorisation des biens immobiliers au profit d'une meilleure accessibilité du logement, notamment pour les jeunes. Cela demande de faire des choix clairs et cohérents, ce dont la classe politique actuelle est incapable et qui explique que malgré des moyens considérables affectés à la politique du logement, la situation ne cesse de se dégrader. D'une façon plus générale, de nouvelles formes de mieux vivre et de pouvoir d'achat doivent être trouvées pour contrebalancer l'effet inévitablement récessif de la réduction des dépenses publiques (qui pourrait aller jusqu'à nous faire entrer dans un cycle récessif), ... et cela sans rajouter de nouvelles dépenses. Le logement en est le premier levier parcequ'il est le premier poste de dépenses du foyer.

Le secteur du logement fonctionne, plus que d'autres secteurs, selon la loi de l'offre et de la demande. Hormis dans certains cas bien précis, fausser cette loi du marché par des mesures autoritaires de contrôle des prix a des effets secondaires indésirables inverses de l'effet rechercher, comme la raréfaction du nombre de logement mis à la location. Inversement, doper la demande avec des PTZ dans l'ancien, c'est faire financer par l'état la hausse des prix de l'immobilier.

Il faut donc inventer une politique en rupture avec ce qui s'est fait jusqu'ici, et en rupture avec les illusions faciles de la gauche de la gauche. Il faut rechercher une cohérence qui permette de concilier les objectifs politiques d'augmenter le nombre de logements et de réduire le coût du logement, avec la réalité du fonctionnement du marché du logement.

C'est pourquoi je propose une politique visant à augmenter massivement l'offre, tout en contenant la demande, organisée autour des 6 grands axes suivant:

Soutenir fortement le secteur de la construction de logements neufs (Cette politique demande au préalable une loi de sanctuarisation des terres agricoles autour des grandes villes et la refonte du foncier agricole)
Construire massivement des logements sociaux
Une politique fiscale d'incitation à investir dans logement locatif
Protéger les petits propriétaires pour les inciter à remettre des logements à la location
Lutter contre la multiplication des logements inoccupés dans les grandes villes par des mesures incitatives et non contraignantes (par exemple par le rachat sur 15 ans de l'usufruit des logements inoccupés comme l'a proposé NKM , mais surtout pas par une politique d'encadrement des loyers comme le propose l'extrême gauche)
Inciter au partage du logement sous toutes ses forme pour limiter les effets d'augmentation de la demande que produisent les nouveaux modes de vie

A ces 6 mesures principales doit se rajouter une politique pour faciliter l'accession à la location des jeunes (par le remplacement de la caution par une mutuelle comme l'a proposé Bayrou en 2012), une politique de soutien à la rénovation énergétique des logements anciens et une politique pour faciliter l'échange de logements sociaux au fil des évolutions des besoins au cours de la vie.

Enfin, la politique d'APL doit être maintenue malgré son coût pour les finances publiques. Les conséquences sociales d'une remise en cause serait trop lourdes.

Petit glossaire technique

Quelques chiffres généraux:

3.6 millions de personnes mal logées selon la Fondation Abbé Pierre

1.7 millions de demandes de logement social en attente

2.3 millions de logements vacants selon l'INSEE. (7% des logements, dont 53% d'appartements et 65% de logements de plus de 3 pièces).

dont 329 000 en Ile de France, dont 230 000 à Paris ou en petite couronne

410 000 de ces logements ne sont pas insalubres donc pourraient rapidement être mis en location

la taxe sur les habitations vides:

extraits d'un article du parisien du mercredi 2 janvier 2012

"Elle vient d'être renforcée. ... Limitée jusqu'ici aux villes de plus de 200 000 habitants, elle est élargie aux villes de plus de 50000 habitants situées dans les zones où il est le plus difficile de trouver un toit .... Cette taxe frappe les propriétaires non plus après 2 ans de vacance mais au bout d'une année. Les taux ont été revus à la hausse passant de 10% à 12.5% de la valeur locative la première année d'imposition et de 12.5% à 25% pour la seconde année. ..."

les mesures contraignantes possibles (mais pas forcément toutes souhaitables)

l'encadrement des loyers

la taxe sur les logements vacants

les réquisitions, dont une ordonnance de 1945 (utilisée par Chirac en 1995) permettant de raccourcir les délais

la loi SRU pour imposer aux villes un minimum de logements sociaux (promesse de Hollande construire 2.5 millions de logements sociaux en 5 ans)
la péremption d'immeuble pour lutter contre les ventes à la découpes ou contre la monoactivité (commerces)
L'obligation de rendre son logement HLM lorsque ses revenus ont dépassé un certain seuil.
Le ciblage des dispositifs de défiscalisation en fonction des lieux, des ressources des locataires et de loyers plus faibles pour les locataires.

la réquisition

article du parisien du 02/01/2013: "Jusqu'à 5 mois de procédures"

"Deux mois. C'est le délai accordé par la loi de 1998 dont dispose un propriétaire (il s'agit de personnes morales) pour faire connaître sa réponse au préfet lui ayant envoyé une notification de réquisition. 3 options s'offrent à lui. Accepter ou s'oppose à cette décision. Deuxième solution: mettre fin à la vacance du logement dans les 3 mois. En clair y installer un occupant, qu'il s'agisse d'un locataire ou non. Enfin, dernière possibilité: s'engager à effectuer les travaux (charpente, installation électrique, chauffage, plomberie, etc.) nécessaire à la remise en état, si c'est le cas, d'un logement qui serait inhabité parceque insalubre. Une solution choisie par certains propriétaires désirant retarder l'échéance.

Le propriétaire indemnisé.

Jusque très récemment, il était en effet possible de produire un devis de travaux pour échapper à une réquisition. A l'initiative du Front de Gauche, un amendement adopté en septembre mettait fin à ce subterfuge. Mais le gouvernement a fait marche arrière accordant finalement aux propriétaires 24 mois pour réaliser des travaux et louer.

La suite de la procédure telle que prévue par la loi? 4 mois maximum après la notification de réquisition, le préfet a , à son tour, 3 possibilités: abandonner la procédure, accorder une échéance au propriétaire, ou maintenir la décision de réquisitionner le logement. Si tel est le cas, il faut encore attendre 20 jours pour investir les lieux. Soit près de 5 mois au total. L'habitation est ensuite confiée à la commune, un organisme HLM ou une association.

Le propriétaire, lui, est indemnisé. A hauteur de 5.96€ / m2 à paris ou en proche banlieue (l'équivalent de 357 € pour un appart de 60 m2, soit près de 5 fois moins que les prix moyens du marché), de 5.10€/m2 dans le reste de l'Ile de France et, enfin, de 4.25 m2 ailleurs en France."

les détecteurs de fumée

obligatoires en 2015

sont fiables s'ils portent la mention EM 14 604 qui garantit le respect de la norme (européenne)

les dispositifs de défiscalisation

la loi Duflot

article de libération du 04 01 2013

Mme Duflot dénonce la hausse des prix due aux anciens dispositifs (AFP 2 janvier 2013 à 21:24)

"La ministre du Logement Cécile Duflot a dénoncé la "hausse artificielle depuis 2008" des prix dans l'immobilier, qu'elle attribue notamment aux précédents dispositifs dans le secteur et s'engage à relancer la construction en 2013, dans un entretien au journal Les Echos

Je ne veux pas de nouvelles bulles spéculatives, ma priorité est de relancer le secteur de la construction (...) avec l'objectif clair d'une baisse des prix de l'immobilier, du foncier et des loyers", indique-t-elle dans le quotidien à paraître jeudi.

La ministre a indiqué qu'elle "ne prendra pas de mesures à l'emporte-pièce, non ciblées et sans contrepartie comme l'on fait (ses) prédécesseurs", une allusion notamment au précédent dispositif Scellier de l'ancien gouvernement. Selon la ministre, ces mesures ont "provoqué depuis 2008 une hausse artificielle des prix de l'immobilier, unique en Europe".

Concernant la réforme du prêt à taux zéro (PTZ) entrée en vigueur le 1er janvier, Mme Duflot souligne que cette mesure "sera recentrée sur les ménages les plus modestes" alors que le "précédent dispositif était accessible sans plafond de ressources et ouvert à l'immobilier ancien".

A propos du dispositif fiscal "Duflot" prévu pour encourager l'investissement locatif, la ministre indique qu'il "bénéficiera aux locataires car les loyers seront inférieurs de 20% au marché". Le dispositif d'aide à l'investissement locatif prévoit une réduction d'impôt de 18% "sur le revenu pour l'acquisition ou la construction d'un logement neuf en zone tendue". En contrepartie, le propriétaire devra mettre son bien en location pendant neuf ans au minimum, à un loyer plafonné et inférieur au marché, et à des locataires sous plafonds de ressources, a indiqué le ministère du logement, en présentant ce dispositif qui est entré en vigueur depuis le 1er janvier."